מכירה או קנייה של דירת מגורים הן ברוב המקרים העסקאות הגדולות ביותר הנעשית בחייו של אדם והן יכולות לנבוע מסיבות
רבות: הצורך בדירה גדולה יותר למגורים עקב הרחבת המשפחה, רכישת דירה להשקעה או מכירה ברווח כדי להשקיע בדירה
בעלת ערך גבוה יותר, התקדמות כלכלית שמאפשרת שיפור רמת החיים ( גם אם אין צורך ממשי) ועוד סיבות רבות.
יש הרבה סוגים של עסקאות נדלן, ניקח להמשך המאמר כדוגמא את העסקה של מכירת דירה, שבה, כמו בעסקאות אחרות,
גדולות או קטנות, צריך המוכר להבין את כל העלויות הכרוכות בעסקה זו, אנחנו כאן כדי לשפוך עליהן אור.
מי שאינו בקיא בחוק עלול למצוא עצמו מופתע מתשלומים שנכללים במכירת הדירה, החלים עליו ולא לקחת את ההוצאה הזו בחשבון. קבלו מאיתנו באהבה את המדריך המלא לתכנון פיננסי ומיסויי.
אלה שני התשלומים עיקריים העתידים לחול על מוכר נכס:
היטל השבחה
תשלום חובה הנדרש ממוכר דירה לפי תנאים בירוקרטיים מסויימים: אם יש לנכס שברשותו זכויות בניה בלתי מנוצלות עקב תוכנית בנייה או הרחבה שאינן ממומשות. אך שימו לב- לא בכל בית: ההיטל מוטל על דירות בקומות קרקע וקומות אחרונות.(בהן יש אפשרות הרחבה) לאחרונה ישנן עיריות הגובות היטלי השבחה גם על דירות בקומות אמצע בגין תוכניות של השבחה- ולא של הרחבה.
ההגיון העומד מאחורי היטל ההשבחה הוא שאם לדירה אותה מוכר יש אופציה לבנייה, שיפוץ או הרחבה, אז לדירה יש פוטנציאל להיות בעלת שווי גבוה יותר – והיא נחשבת ככזו, גם אם לא ביצעת בנייה בפועל ועל הרווח הפוטנציאלי הזה יש לשלם מס לעירייה.
מס שבח
מס שמוטל על מוכר דירה, גם הוא מותנה בתנאים מסוימים ולא נקנס על כל עליית ערך של דירה: המס מוטל רק על מוכר שהוא בעליה של יותר מנכס אחד על פי הפרמטרים המוגדרים בחוק מיסוי מקרקעין או מוכר שלא החזיק בבעלותו את דירתו היחידה במשך 18 חודשים מיום שרכש אותה. מס זה מוטל על העליית ערך שהדירה עשתה, בזמן שהיתה בחזקתו של המוכר. הדרך בה המס מחושב, היא על פי ההפרש בין הסכום אותו קיבל המוכר בעבור המכירה של הדירה, למחיר אותו שילם המוכר כשקנה את הדירה. כלומר במצב היפותטי, אם הדירה לא עלתה בערכה, אין מס.
לא תמיד חייבים לשלם
כלומר אם אתם ממש רוצים אתם יכולים, אבל כדאי שתדעו:
ישנן אפשרויות רבות להשיג פטורים למס השבח. הפטורים כוללים מספר תנאים בהם צריך לעמוד המוכר.
כך, על המוכר לבקש את הפטור במפורש (הבקשה משולבת בטופס ההצהרה ייעודי) כן, המוכר חייב למכור את כל זכויותיו בנכס. אם המוכר מכר חלק מזכויותיו בדירה ולא את כולה, הוא מאבד את הזכות לפטור. תנאי נוסף לזכאות לפטור ממס שבח הוא שהמוכר עומד בהגדרת תושב ישראל או שהוא תושב חוץ שיש בידיו אישור לפיו אין בבעלותו דירה במולדתו.
ניתן גם לקבל פטור על מס שבח הם פטור לדירה שנתקבלה בירושה.
בקיצור, יש 2 תשלומי חובה בעת מכירה נכס, אבל גם מהם יש לא מעט אפשרויות להימנע, בעזרת ידיעת החוק ,בעזרת סיוע מאת חברות שמוכשרות לכך , כמו המפתח לליווי להקמת עסקים.
תהיו צרכני חכמים של השיטה המיסויית, בגבולות החוק ובאחריות אזרחית.
אי ידיעת החוק איננה תירוץ לתשלום עודף!
